KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: I. modul: Ingatlanbefektetések

I. modulzáró: Ingatlanbefektetések

| 1. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely tulajdonság jellemző az ingatlanra!
| a) A föld rendelkezésre álló mennyisége adott.
| b) Az ingatlanok élettartama, használati ideje rövid.
| c) Az ingatlanok lassan amortizálódnak.
| d) Az ingatlan értéke az idő függvényében növekedhet.
1 pont
2. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely tényezőre vonatkozó várakozás befolyásolja közvetlenül az ingatlanbefektetési döntéseket!
| a) A várható pénzbevételek és pénzkiadások nagysága.
| b) A helyi adókról szóló törvény alapján a helyi iparűzési adó várható emelkedése.
| c) A jelenbeli fogyasztás elhalasztása, a jövőbeni előnyök érdekében.
| d) A várható pénzbevételek és pénzkiadások időzítése és ezek kockázatossága.
1 pont
3. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanbefektetések általános céljára!
| a) Az ingatlanbefektetés célja a jövőben elérhető jövedelem realizálása és az ingatlan értékének jövőbeni növekedése.
| b) Az ingatlanbefektetés kizárólagos célja a jövőben elérhető adó növelése.
| c) Az ingatlanbefektetés célja, hogy az ingatlan értékének növekedése révén a magánszemélyek amortizációt számolhatnak el.
1 pont
4. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik igaz az ingatlanbefektetések gazdasági céljaival kapcsolatosan!
| a) A bérbeadás után fizetendő adó nem befolyásolja a befektetőket.
| b) Az ingatlanárak közép- és hosszú távú emelkedésébe vetett általános hit az infláció elleni védekezés egyik módja.
| c) Az ingatlan-befektetők célja gazdagságuk maximalizálása, ám olykor a kielégítő, de nem felétlenül maximális hozamot biztosító befektetéssel is beérik.
| d) Az ingatlanok árának az általános bérszínvonalhoz képest nagyobb mértékű csökkenése kedvező az ingatlantulajdonosoknak.
| e) Az ingatlan szociálpolitikai környezete nem fontos a befektetők számára.
| f) Az ingatlanok árának emelkedését a pénz vásárlóerejének általános csökkenése is okozhatja.
| g) Az ingatlanbefektetések biztonságosnak tekinthetők amiatt, hogy az ingatlanokat nem lehet ellopni.
| h) A befektetők egy részének azért is vonzó lehetőség az ingatlanbefektetés, mert az aktív részvétel, aktív szerepvállalás izgalma motiválja őket.
1 pont
5. A megfelelő mérlegadatok kiválasztásával számítsa ki a tőkeáttétel értékét!
Mérleg, 2006. december 31. (eFt)
Eszközök | Források
Befektetett eszközök | 10000 | Jegyzett tőke | 20000
Tőketartalék | 0
Eredménytartalék | 5000
Mérleg szerinti eredmény | 6000
Forgóeszközök | 25000 | Céltartalékok | 500
Hátrasorolt kötelezettségek | 1000
Hosszú lejáratú hitelek | 5000
Rövid lejáratú kölcsön | 1000
Aktív időbeli elhatárolások | 5000 | Munkabértartozások | 1000
Passzív időbeli elhatárolások | 500
Összes eszköz | 40000 | Összes forrás | 40000
Jelölje meg a helyes választ! (Tőkeáttétel=Adósság/Adósság+Saját forrás)
| a) 22,5%
| b) 20,51%
| c) 21,52%
1 pont
6. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanbefektetések üzleti kockázatára és az üzleti kockázat jellemzőire!
| a) Az üzleti kockázat a befektetéstől elvárható jövedelem elérésének szórása.
| b) A nagyobb variancia kisebb kockázatot jelent.
| c) A nagyobb variancia nagyobb kockázatot jelent.
| d) A befektetéstől elvárható jövedelem két adózási forrásból származhat, ezért ezek nem befolyásolják a potenciális teljes bevétel üzleti kockázatát.
1 pont
7. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely igaz az ingatlanok iránti kereslettel és kínálattal kapcsolatosan!
| a) Az adókulcsok differenciálódása nem befolyásolja az ingatlanok iránti keresletet.
| b) Az ingatlanpiaci kínálat felmérése nélkül az ingatlanbefektetés bizonytalanná válik.
| c) Az egyéb javak és szolgáltatások igénybevételének módjai, az árusítás technikájának változása befolyásolhatja a keresletet.
| d) A kereslet várható alakulására a gazdaság, a népesség aggregát mutatóiból is lehet következtetni.
| e) Az ingatlan nagysága nem hat a fizetendő helyi adó összegére.
| f) A hely, a környezet jelentősége hatással van az ingatlanok keresletére.
1 pont
8. Jelölje meg, hogy a következő meghatározások közül mely vonatkozik az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítésére!
| a) Az ingatlantulajdon kizárólag az ingatlan után történő illetékfizetés jogát jelenti.
| b) Az ingatlantulajdon általában az ingatlannal kapcsolatos különféle jogok együttesét jelenti, például a használatra és az eladásra vonatkozó jogokat.
| c) Az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítése azt jelenti, hogy az önkormányzat bármikor kisajátíthatja a magánszemély ingatlanát.
1 pont
9. Jelölje meg, hogy mely fogalmat írja le a következő definíció! "Az az elvárt megtérülési ráta, ami más, hasonló kockázatú befektetések várható megtérülési rátáihoz közelít."
| a) Belső megtérülési ráta.
| b) Saját források költsége.
| c) Bruttó jövedelem sokszoros.
1 pont
10. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik vonatkozik a potenciális teljes bevétel definíciójára!
| a) A befektetés időtartama alatt elérhető bevétel, csökkentve a működési költségekkel.
| b) A befektetés időtartama alatt realizált, korrigált adózás előtti bevétel.
| c) Az egy évben elérhető teljes bérleti bevétel.
1 pont
11. Jelölje meg, hogy melyik hiteltípus jellemzőit tartalmazza az alábbi felsorolás! "Fix kamatozás, a törlesztés havonta egyenlő részletekben történik, a lejárati idő elején általában a kamatokat törlesztik."
| a) Amortizálódó hitel.
| b) Regresszív kamatozású hitel.
| c) Progresszíven adózó hitel.
1 pont
12. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a változó kamatozású hitel jellemzőire!
| a) A növekvő infláció az állam számára kedvezőtlen.
| b) A kamatváltozás kockázatát az adósra hárítja át.
| c) A kamatváltozásokat valamilyen irányadó kamatlábhoz kötik.
| d) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező az adósnak.
| e) A kamatváltozás kockázatát a hitelezőre hárítja át.
| f) A növekvő infláció az adósok számára kedvezőtlen.
| g) Magas inflációs környezetben a változó kamatozású hitel kedvezőbb lehet a fix kamatozásúnál.
| h) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező a hitelezőnek és az önkormányzatoknak.
1 pont
13. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik igaz az ingatlanbefektetések adózásával kapcsolatban!
| a) Az adókulcsok növekedése nem hat az ingatlanbefektetések adózására.
| b) Jelentős mértékű infláció esetén sem biztos, hogy az ingatlan ára olyan mértékben nőtt, mint az infláció, így nominális, de reálisan nem létező jövedelmet is megadóztatnak.
| c) Az irányadó kamatláb csökkenése csökkenti az ingatlanok után fizetett adót.
1 pont
14. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le az alábbi definíció! "A potenciális teljes bevétel csökkentve a nem teljes kihasználásból adódó bevételkieséssel és a meg nem fizetett bérleti díjakkal."
| a) Tényleges teljes bevétel.
| b) Nettó működési bevétel.
| c) Potenciális teljes bevétel.
1 pont
15. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le az alábbi definíció! "A nettó működési bevétel csökkentve az adósság- és kamattörlesztéssel."
| a) Adózás után bevétel.
| b) Adózás előtti bevétel.
| c) A potenciális teljes bevétel adósságszolgálattal korrigált értéke.
1 pont
16. Állítsa sorrendbe a folyamatos működésből származó, adózás után várható jövedelem számításának lépéseit!
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. |  |
1 pont
17. Állítsa sorrendbe a befektetés visszafordítása után fizetendő adó számításának lépéseit!
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. |  |
1 pont
18. Jelölje meg, hogy mely fogalmat írja le a következő definíció! "A nettó éves működési bevételek és a teljes befektetési érték hányadosa."
| a) Általános tőkésítési ráta.
| b) Bruttó jövedelem sokszoros.
| c) Nettó jövedelem sokszoros.
1 pont
19. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik NEM tartozik az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázataihoz!
| a) Üzleti kockázat, vagyis a gazdasági körülmények változásából adódó kockázat.
| b) A rendkívüli értékcsökkenés kockázata.
| c) Az áruk egymáshoz viszonyított árarányának változásai.
| d) Inflációs veszteség.
| e) Az adócsökkenés kockázata.
| f) A kölcsönök visszafizethetőségének kockázata.
1 pont
20. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik a hatékony piac kritériuma!
| a) Az adásvétel tárgyaival kapcsolatos információk eljutnak a piac szereplőihez.
| b) Az információkhoz bizonyos felhasználók hamarabb hozzájutnak.
| c) Az információk gyorsan jutnak el a piac szereplőihez.
| d) Az árak milyen érzékenyen reagálnak az új információkra.
| e) Az elvárt hozamok és az eltérő kockázatok közötti összefüggések a viszonylag hatékony piacokon érvényesülnek legjobban.
1 pont
21. Jelölje meg, hogy melyik módszert írja le a következő definíció! "Az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján, valamint az ingatlan állapotát és helyét figyelembe véve annak mostani felépítése alapján becsli."
| a) Nettó jelenérték módszer.
| b) Jövedelem-módszer.
| c) Költség - módszer.
1 pont
22. Jelölje meg, hogy melyik modellt írja le a következő definíció! "Az ingatlanbefektetés értéke egyenlő a jövőbeni pénzáramlások jelenértékével."
| a) Belső megtérülési ráta modell.
| b) Diszkontált pénzáramlási modell.
| c) Organikus pénzáramlási modell.
1 pont
23. Jelölje meg, hogy melyik módszert írja le a következő definíció! "Meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke egyenlő a befektetés tényleges jelenértékével.
| a) Belső megtérülési ráta módszer.
| b) Nettó jelenérték módszer.
| c) Általános tőkésítési ráta módszer.
1 pont
24. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek vonatkoznak a spekulánsok szerepére a hatékony piac létrejöttében!
| a) A spekulánsok figyelik az árak alakulását, ahol a piaci viszonyok nem tükrözik az általuk birtokolt információkat, ott eladással vagy vásárlással próbálnak haszonhoz jutni.
| b) Változtatják a keresleti és kínálati viszonyokat.
| c) A spekulánsok szerepe az ingatlanpiacon nem értelmezhető, hiszen nem gyakorolnak hatást a piaci egyensúlyra.
| d) Fellendítik az ingatlanpiac forgalmát, likvidebbé teszik azt.
| e) A piac hatékonysága szempontjából hasznos a spekulánsok tevékenysége.
1 pont
25. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le a következő definíció! "Az ár és a várható bruttó első évi bevétel hányadosa."
| a) Nettó működési bevétel.
| b) Bruttó jövedelem sokszoros.
| c) Általános nettósítási ráta.
1 pont