KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: I. modul: Ingatlanbefektetések

2. lecke: Az ingatlanbefektetések környezeti feltételei

| Tananyag: Ingatlanbefektetések pénzügyei = Jegyzet 12-16. oldal.
Tevékenységek
Sorolja fel az ingatlanbefektetések általános gazdasági környezetének területeit! Tanulja meg az üzleti kockázat fogalmát! Tanulja meg a környezeti tényezők vizsgálatának célját! Tanulja meg, hogy mi befolyásolja az ingatlanok értékét! Tanulja meg, hogy mitől függ az ingatlanok iránti kereslet! Tanulja meg, hogy miért fontos az ingatlanok kínálatának elemzése! Tanulja meg, hogy mi a jogi környezet elemzésének tárgya! Tanulja meg, hogy mit jelent jogi szempontból az ingatlantulajdon! Sorolja fel, hogy milyen jogi tényezőket vesznek figyelembe az ingatlan értékelésénél! Sorolja fel a bérleti szerződések legfontosabb tartalmi kellékeit! Tanulja meg, hogy milyen forrásokból finanszírozzák az ingatlanbefektetéseket! Tanulja meg, hogy mi az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos alapvető pénzügyi elvárás! Tanulja meg, hogy mi a saját források költsége! Sorolja fel az amortizálódó hitel jellemzőit! Sorolja fel a változó kamatozású hitelek jellemzőit! Tanulja meg a tőkeáttétel számításának menetét! Tanulja meg a tőkeáttételes finanszírozás hatásait a saját tőkére! Tanulja meg, hogy milyen tényezők befolyásolják a tőke áramlását! Tanulja meg, hogy milyen hatást gyakorolnak az adók és az illetékek az ingatlanbefektetésből származó nettó jövedelemre! Tanulja meg, hogyan hat az infláció az ingatlanbefektetések adóztatására! Határozza meg a kormányzat és a befektetők érdekeltségét az ingatlanbefektetések adóztatásában! Sorolja fel, hogy milyen típusú adókat kell fizetniük a magánszemélyeknek az ingatlanok után! Tanulja meg, hogyan adóznak a vállalkozások az ingatlanjaik után!
Követelmények
Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanbefektetések általános gazdasági környezetének területeit. Felsorolásból ki tudja választani az üzleti kockázat fogalmát és jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a környezeti tényezők vizsgálatának célját. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanok értékét befolyásoló tényezőket. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanok iránti keresletet és kínálatot befolyásoló tényezőket. Felsorolásból ki tudja választani a jogi környezet elemzésének tárgyát. Adott meghatározásról el tudja dönteni, hogy az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítését tartalmazza vagy sem. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanértékeléssel kapcsolatos jogi tényezőket. Felsorolásból ki tudja választani a bérleti szerződés legfontosabb elemeit. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanbefektetések finanszírozási forrásait. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos pénzügyi elvárásokat. Felsorolásból ki tudja választani a saját forrás fogalmát. Felsorolásból ki tudja választani az amortizálódó hitel jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a változó kamatozású hitelek jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a tőkeáttétel fogalmát. Ki tudja számítani a tőkeáttétel értékét. Felsorolásból ki tudja választani a tőkeáttételes finanszírozás hatásait a saját tőkére. Felsorolásból ki tudja választani, hogy milyen tényezők befolyásolják a tőke áramlását. Felsorolásból ki tudja választani, hogy milyen hatást gyakorolnak az adók és az illetékek az ingatlanbefektetésből származó nettó jövedelemre. Felsorolásból ki tudja választani az infláció hatását az ingatlanbefektetések adóztatására. Felsorolásból ki tudja választani a kormányzat és a befektetők érdekeltségét az ingatlanbefektetések adóztatásában. Felsorolásból ki tudja választani, a magánszemélyek ingatlanok után fizetendő adóinak jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a vállalkozások adózási kötelezettségét az ingatlanjaik után.

| Önellenőrző feladatok
1. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely NEM tartozik közvetlenül az ingatlanbefektetések általános gazdasági környezetéhez!
| a) Piaci környezet.
| b) Pénzügyi környezet.
| c) A szomszédos országok lakástámogatási politikája.
| d) Az adózás feltételei.
| e) A jogszabályi környezet.
2. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanbefektetések üzleti kockázatára és az üzleti kockázat jellemzőire!
| a) Az üzleti kockázat a befektetéstől elvárható jövedelem elérésének szórása.
| b) A nagyobb variancia nagyobb kockázatot jelent.
| c) A befektetéstől elvárható jövedelem két jövedelemforrásból származhat, ezért ezek nem befolyásolják az üzleti kockázatot.
3. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik a környezeti tényezők vizsgálatának céljára!
| a) A bérleti díjakból származó bevételek és az értékesítés árbevétele nem képezi a környezeti tényezők elemzésének célját.
| b) Azon lehetőségek és bekövetkezési valószínűségeik azonosítása, amelyek hatással vannak a nettó jövedelemre.
| c) A működtetés költségeit, az adókat nem kell vizsgálni, mivel az ingatlanbefektetések cash-flow-jába tartoznak bele, nem a környezeti tényezők vizsgálatába.
4. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely befolyásolja az ingatlanok értékét!
| a) Az ingatlanok értékét az általuk nyújtott szolgáltatások befolyásolják.
| b) Az ingatlanok értékét a bennük lévő berendezési tárgyak együttes értéke befolyásolja.
| c) Az ingatlanok értékét kizárólag az ingatlan belső értéke határozza meg.
5. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely igaz az ingatlanok iránti kereslettel és kínálattal kapcsolatosan!
| a) A jövedelmek differenciálódása nem befolyásolja az ingatlanok iránti keresletet.
| b) A hely, a környezet jelentősége hatással van az ingatlanok keresletére.
| c) Az egyéb javak és szolgáltatások igénybevételének módjai, az árusítás technikájának változása befolyásolhatja a keresletet.
| d) A keresletet nem lehet időben felmérni.
| e) A kereslet várható alakulására a gazdaság, a népesség aggregát mutatóiból is lehet következtetni.
| f) Az ingatlan nagysága, helye, a felépítmény jellege, a megközelíthetőség módjai és költsége nincsenek hatással a keresletre.
| g) Az ingatlanpiaci kínálat felmérése nélkül az ingatlanbefektetés bizonytalanná válik.
| h) A kereslet és kínálat felmérése mellett figyelembe kell venni az ingatlanbefektetés szociálpolitikai vonatkozásait is.
6. Jelölje meg, hogy az alábbi meghatározások közül mely vonatkozik a jogi környezet elemzésének tárgyára!
| a) A jogi környezet elemzésének tárgya a szomszédos országok jogszabályainak vizsgálata.
| b) A jogi környezet elemzésének tárgya, hogy a rendszerváltás és az európai uniós csatlakozás közötti állapotot felmérje.
| c) A jogi környezet elemzésének tárgya a jogi feltételek és jogi környezet állapota és várható alakulása.
7. Jelölje meg, hogy a következő meghatározások közül mely igaz az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítésére!
| a) Az ingatlantulajdon általában az ingatlannal kapcsolatos különféle jogok együttesét jelenti, például a használatra és az eladásra vonatkozó jogokat.
| b) Az ingatlantulajdon kizárólag az ingatlan után történő adófizetés jogát jelenti.
| c) Az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítése azt jelenti, hogy az állam bármikor kisajátíthatja a magánszemély ingatlanát.
8. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanértékeléssel kapcsolatos jogi tényezőkre!
| a) Az ingatlan bérbeadhatóságának feltételei.
| b) Az ingatlan berendezési tárgyainak használati joga.
| c) Az ingatlan elidegeníthetőségének feltételei.
| d) Az ingatlan értékcsökkenési leírási módszere megválasztásának joga.
| e) Az ingatlan használatával kapcsolatos korlátozások.
9. A következő felsorolás az ingatlanok bérleti szerződésének legfontosabb elemeit tartalmazza. Jelölje meg azokat, amelyek NEM tartoznak a bérleti szerződésbe!
| a) Bérleti díj.
| b) Az ingatlan használatának feltételei.
| c) Az ingatlan eladási ára.
| d) A bérleti díj változtathatósága és annak feltételei.
| e) Az ingatlan használatával járó költségek viselője.
| f) Az ingatlan felújítási költségeinek viselője.
| g) Az ingatlan helyreállítási költségeinek viselője.
| h) Az ingatlan eladása után az adófizetésre kötelezett személy megnevezése.
10. Válassza ki az alábbi felsorolásból, hogy mely vonatkozik az ingatlanbefektetések induló finanszírozási forrásaira!
| a) Saját források.
| b) Idegen források.
| c) Amortizáció.
| d) Visszaforgatott nyereség.
11. Jelölje meg az alábbi felsorolásból az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos pénzügyi elvárást!
| a) Az ingatlanbefektetés elég jövedelmet termeljen a kölcsönforrások és a saját források költségeinek fedezetére.
| b) Az ingatlanbefektetés elég jövedelmet termeljen a kamat fedezetére.
| c) A saját tőkének nincs költsége, ezért ezt nem kell fedeznie az ingatlanbefektetésből származó cash-flow-nak.
12. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a mondatot! "A saját források költsége..."
| a) az a ráfordítás, amit a banknak kamatként kell kifizetni.
| b) az elvárt megtérülési ráta, ami más, hasonló kockázatú befektetések várható megtérülési rátáihoz közelít.
| c) az a költség, amit a bank betéti kamatként jóváír.
13. Válassza ki a következő felsorolásból az amortizálódó hitel jellemzőit! Jelölje meg a helyes válaszokat!
| a) Törlesztés havonta egyenlő részletekben.
| b) Rövid, 1-5 éves futamidő.
| c) A lejárati idő elején a törlesztőrészlet nagy részét a kamat tette ki.
| d) Változó kamatozás.
| e) Fix kamatozás.
14. Válassza ki a következő felsorolásból a változó kamatozású hitel jellemzőit! Jelölje meg a helyes válaszokat!
| a) A kamatváltozásokat előre meghatározott időszakokhoz kötik.
| b) A kamatváltozás kockázatát az adósra hárítja át.
| c) A növekvő infláció a hitelezők számára kedvezőtlen.
| d) A kamatváltozásokat valamilyen irányadó kamatlábhoz kötik.
| e) A kamatváltozás kockázatát a hitelezőre hárítja át.
| f) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező az adósnak.
| g) A növekvő infláció az adósok számára kedvezőtlen.
| h) Magas inflációs környezetben a változó kamatozású hitel kedvezőbb lehet a fix kamatozásúnál.
| i) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező a hitelezőnek.
15. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A tőkeáttétel nem más, mint...."
| a) az idegen tőke és a saját tőke aránya.
| b) az idegen tőke és a céltartalékok aránya.
| c) az idegen tőke és az összes forrás (kivéve a céltartalékok és passzív időbeli elhatárolások) aránya.
16. A megfelelő mérlegadatok kiválasztásával számítsa ki a tőkeáttétel értékét!
Mérleg, 2006. december 31. (eFt)
Eszközök | Források
Befektetett eszközök | 15000 | Jegyzett tőke | 5000
Tőketartalék | 3000
Eredménytartalék | -1000
Mérleg szerinti eredmény | 1000
Forgóeszközök | 15000 | Céltartalékok | 2000
Hátrasorolt kötelezettségek | 1000
Hosszú lejáratú hitelek | 12000
Rövid lejáratú kölcsön | 3000
Aktív időbeli elhatárolások | 500 | Munkabértartozások | 4000
Passzív időbeli elhatárolások | 500
Összes eszköz | 30500 | Összes forrás | 30500
Jelölje meg a helyes választ! (Tőkeáttétel=Adósság/Adósság+Saját forrás)
| a) 32,54%
| b) 89,79%
| c) 71,43%
17. Jelölje meg a következő felsorolásból, hogy milyen hatást gyakorol a tőkeáttételes finanszírozás a saját tőkére!
| a) A tőkeáttételes finanszírozás miatt a saját tőke kockázatosabb, mint az idegen tőke.
| b) A tőkeáttételes finanszírozás miatt az idegen tőke kockázatosabb, mint a saját tőke.
| c) A tőkeáttételes finanszírozás egyáltalán nem jelent kockázatot sem a saját tőkére, sem az idegen tőkére.
18. Jelölje meg a következő felsorolásból, hogy milyen tényezők befolyásolják a tőke áramlását!
| a) A tőke azokra a területekre áramlik, ahol azonos kockázat mellett magasabb a várható hozam.
| b) Az ingatlanok kínálata nem befolyásolja a tőke áramlását.
| c) Ingatlan túlkínálat esetén a hitelezők nem, vagy magasabb kamatok ellenében adnak kölcsönt.
19. A helyes válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "Az adók és illetékek az ingatlanbefektetésből származó nettó jövedelmet..."
| a) növelik.
| b) csökkentik.
| c) nem változtatják meg.
20. Jelölje meg a következő felsorolásból az infláció hatását az ingatlanbefektetések adózására!
| a) Jelentős mértékű infláció esetén sem biztos, hogy az ingatlan ára olyan mértékben nőtt, mint az infláció, így nominális, de reálisan nem létező jövedelmet is megadóztatnak.
| b) A jelentős mértékű infláció nem hat az ingatlanbefektetések adózására.
| c) A jelentős mértékű infláció csökkenti az ingatlanok után fizetett adót.
21. Jelölje meg a következő felsorolásból a kormányzat és a befektetők érdekeltségét az ingatlanbefektetések adóztatásában!
| a) A kormányzat az adóbevételek nagyságában érdekelt.
| b) A befektetők ingatlan-beruházásáit nagymértékben befolyásolja az adóztatási rendszer.
| c) A befektetők ingatlanokkal kapcsolatos döntéseit nem befolyásolja az adózási rendszer, hiszen egyáltalán nem kell adót fizetniük.
22. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból mely igaz a magánszemélyek ingatlanokkal kapcsolatos adózása esetén!
| a) Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adó 25%.
| b) Az ingatlan értékesítésekor adókedvezmények nem érvényesíthetők.
| c) Ha az ingatlan átruházása a megszerzést követő hatodik évben történik, akkor 20%-kal csökkenthető az adóalap, majd évenként további 20-20%-kal.
| d) Az ingatlan eladásakor az eladási árból levonhatók a megszerzéssel és értékesítéssel kapcsolatos költségek.
| e) Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem alanyi adómentes.
| f) Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után az adó 25%.
23. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból mely igaz a társaságok ingatlanokkal kapcsolatos adózása esetén!
| a) Ha társasági formában hasznosítják az ingatlant, akkor az adó 16%.
| b) Ha bérbeadják, értékesítik az ingatlant, akkor az adó 25%.
| c) Ingatlan értékesítése esetén az amortizációt nem lehet elszámolni adóalap csökkentő tételként.
| d) Az ingatlan használata során bekövetkező értékcsökkenés csökkenti az adóalapot.