KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: II. modul: Az ingatlanbefektetések finanszírozása

6. lecke: A jelzálogszerződésekről általában és a speciális jelzáloghitelek

| Tananyag: Ingatlanbefektetések pénzügyei = Jegyzet 22-26. oldal
Tevékenységek
Tanulja meg a jelzálogszerződés fogalmát! Tanulja meg a jelzálogjog válfajainak fogalmát! Tanulja meg a kezelésbe adás fogalmát! Sorolja fel a jelzálogszerződés tartalmi kellékeit! Tanulja meg a saját váltó fogalmát! Sorolja fel a saját váltó jellemzőit! Sorolja fel a jelzálogkölcsönöknél alkalmazott váltók jellemzőit! Tanulja meg, hogy milyen kamatlábat alkalmaztak a múltban jelzálogszerződéseknél! Tanulja meg, hogy milyen kamatlábat alkalmaznak jelenleg a jelzálogszerződéseknél! Tanulja meg, hogy miért kell vizsgálni a kölcsön/ingatlan arányát! Tanulja meg, hogy miért kell vizsgálni a saját tőke/ingatlan arányát! Tanulja meg a lejárati időszak fogalmát! Sorolja fel, hogy miért kell rögzíteni a kölcsön és kamattörlesztés módját és ütemezését! Sorolja fel az egyéb finanszírozási költségeket! Tanulja meg, hogy miért volt szükség a változtatható kamatozású jelzáloghitelek bevezetésére! Sorolja fel a változó kamatozású és fokozatosan növekvő részletű kölcsönök jellemzőit! Sorolja fel az infláció mértéke szerint változó kamatozású kölcsön jellemzőit! Sorolja fel az újratárgyalt vagy görgetett kamatozású kölcsön jellemzőit! Sorolja fel a közvetlenül az eladó és a vevő közötti jelzáloghitel-viszony jellemzőit! Sorolja fel a speciális jelzáloghitelek jellemzőit! Sorolja fel a Bauspar-modell jellemzőit!
Követelmények
Adott meghatározásról el tudja dönteni, hogy a jelzálogszerződés fogalmára vonatkozik, vagy sem. Felsorolásból ki tudja választani a jelzálogjog különböző válfajainak jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a kezelésbe adás fogalmát. Felsorolásból ki tudja választani a jelzálogszerződés tartalmi kellékeit. Felsorolásból ki tudja választani a saját váltó fogalmát. Felsorolásból ki tudja választani a saját váltó jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a jelzálogkölcsönöknél alkalmazott váltók jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani, hogy milyen kamatlábat alkalmaztak a múltban jelzálogszerződéseknél. Felsorolásból ki tudja választani a jelenleg alkalmazott kamatlábakat a jelzálogszerződéseknél. Felsorolásból ki tudja választani a kölcsön/ingatlan arány vizsgálatának okát. Felsorolásból ki tudja választani a saját tőke/ingatlan arány vizsgálatának okát. Felsorolásból ki tudja választani a lejárati időszak fogalmát. Felsorolásból ki tudja választani, hogy miért kell rögzíteni a kölcsön és kamattörlesztés módját és ütemezését. Felsorolásból ki tudja választani az egyéb finanszírozási költségeket. Felsorolásból ki tudja választani a változtatható kamatozású jelzáloghitelek bevezetésének okait. Felsorolásból ki tudja választani a változó kamatozású és fokozatosan növekvő részletű kölcsönök jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani az infláció mértéke szerint változó kamatozású kölcsön jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani az újratárgyalt vagy görgetett kamatozású kölcsön jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a közvetlenül az eladó és a vevő közötti jelzáloghitel-viszony jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a speciális jelzáloghitelek jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a Bauspar-modell jellemzőit.

| Önellenőrző feladatok
1. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogszerződés fogalmára!
| a) A jelzálogszerződés a hitelező és a fedezet közötti kapcsolatot részletezi.
| b) A jelzálogszerződés célja a hitelfolyósító védelme.
| c) A jelzálogszerződés a bank és az MNB közötti refinanszírozási jogviszonyt részletezi.
2. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogjog válfajaira!
| a) A hitel nyújtásakor a jelzálog tulajdonosa azonnal megváltozik.
| b) A hitel folyósításakor nincs szükség a jelzálogra, mint biztosítékra.
| c) Csak a visszafizetés kudarca esetén változik meg a jelzálog tulajdonosa.
| d) A visszafizetés kudarca esetén is az adós marad a tulajdonos.
3. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a kezelésbe adás fogalmára!
| a) Kezelésbe adás esetén átmenetileg egy harmadik fél lesz a jelzálog tulajdonosa.
| b) Kezelésbe adás esetén a megbízott átruházza a jelzálogot a hitelnyújtóra, ha a visszafizetés rendben történik.
| c) Kezelésbe adás esetén a megbízott átruházza a jelzálogot az adósra, ha az kifizette az összes tartozását.
4. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogszerződés tartalmi kellékeire!
| a) A kölcsönt felvevőnek nem kell aláírnia a szerződést.
| b) A tulajdonos és a hitelnyújtó megnevezése.
| c) A jelzálogba adott ingatlan részletezése.
| d) A szerződés érvénytelenségének feltételei.
| e) Tanúk aláírására és pecsétre nincs szükség.
| f) A jelzálog-ingatlan kezelésére vonatkozó szabályok.
| g) A jelzálog pontosan melyik kölcsönnek a fedezete.
| h) A jelzálog újabb kölcsönökre való kiterjesztésének szabályai.
5. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a saját váltó fogalmára!
| a) A kölcsönt felvevő által vállalt fizetési kötelezettség.
| b) A hitelnyújtó által vállalt fizetési kötelezettség.
| c) A hitelt nyújtó és az adós közötti kapcsolatokat részletezi.
| d) Az adós és az állam közötti kapcsolatot részletezi.
| e) A hitelt nyújtó és az MNB közötti kapcsolatot részletezi.
6. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a saját váltó jellemzőire!
| a) Lehet átruházható és nem átruházható.
| b) Nem tartalmazza az idő előtti törlesztés feltételeit.
| c) Tartalmazza a kiállítás helyét és dátumát.
| d) Nem tartalmazza a kamatozás megkezdésének időpontját.
| e) Nem tartalmazza a kamat nagyságát.
| f) Tartalmazza a törlesztés és kamatfizetés feltételeit.
| g) Nem tartalmazza a törlesztés felgyorsításának feltételeit.
| h) Tartalmazza a visszafizetés elmaradásának következményeit.
| i) Tartalmazza a kiállító és a jogosult nevét és címét.
| j) Tartalmazza a jelzálogfedezet igazolását.
7. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogkölcsönöknél alkalmazott váltók jellemzőire!
| a) A jelzáloghitelezéshez kapcsolódó váltók sosem átruházhatók.
| b) A kölcsön törlesztése lejáratkor egy összegben, a futamidő közben csak az esedékes kamatok fizetése.
| c) Részletfizetéses váltó esetén a kölcsön és a kamatok egyenlő nagyságú törlesztése történik.
| d) Részletfizetéses váltó esetén, a futamidő elején a törlesztés jelentős része tőke.
| e) Részletfizetéses váltó esetén, a futamidő elején a törlesztés jelentős része kamat.
| f) A futamidő közben a tőketörlesztés kisebb összegekben történik, a maradékot a lejáratkor fizetik egy összegben.
8. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogszerződéseknél múltban alkalmazott kamatlábakra!
| a) Változó kamat a lejárati idő teljes hosszára.
| b) Fix, azonos kamat a lejárati idő teljes hosszára.
| c) Egyáltalán nem alkalmaztak kamatot, mivel stabil volt a gazdaság.
9. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a jelzálogszerződéseknél jelenleg alkalmazott kamatlábakra!
| a) A jelentősen ingadozó inflációs ráta miatt jelenleg a fix kamatlábat alkalmazzák, ami a kockázatot az adósra hárítja át.
| b) A jelentősen ingadozó inflációs ráta miatt jelenleg a változó kamatlábat alkalmazzák, ami a kockázatot a hitelezőre hárítja át.
| c) A jelentősen ingadozó inflációs ráta miatt jelenleg a változó kamatlábat alkalmazzák, ami a kockázatot az adósra hárítja át.
| d) A jelentősen ingadozó inflációs ráta miatt jelenleg a fix kamatlábat alkalmazzák, ami a kockázatot az államra hárítja át.
10. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A kölcsön/ingatlan arány..."
| a) vizsgálata azért fontos, mert befolyásolja a hitelezők által vállalt kockázatot.
| b) vizsgálata nem fontos, mert az ingatlan mindig fedezetet jelent a hitelezőnek.
| c) megállapítása során az ingatlan értékét mindig pontosan előre lehet jelezni.
| d) megállapítása során figyelembe veszik azt, hogy a piaci viszonyok változása miatt az ingatlan értéke is változhat.
| e) felső határát általában törvényben rögzítik.
| f) megállapítása esetén figyelembe veszik, hogy ha a kölcsönt nem törlesztik és a fedezet nem elégséges, akkor a hitelt nyújtók veszítenek.
| g) megállapítása esetén figyelembe veszik, hogy ha a kölcsönt nem törlesztik és a fedezet elégséges, akkor a hitelt nyújtók veszítenek.
11. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A saját tőke/ingatlan arány..."
| a) a kölcsön/ingatlan arányt egy egészre egészíti ki.
| b) amennyiben alacsony, a befektető számára növeli a kockázatot.
| c) amennyiben alacsony, a befektető számára nem jelent kockázatot.
| d) amennyiben alacsony, a törlesztőrészletek növekedését eredményezheti.
| e) amennyiben alacsony, a törlesztőrészletek csökkenését eredményezheti.
| f) amennyiben alacsony, az adós fizetésképtelenségéhez vezethet akkor, ha a befektető jövedelme csökken.
12. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a lejárati időszak fogalmára!
| a) Lejárati időszak az, ami alatt a kölcsön tőkerészét vissza kell fizetni.
| b) Lejárati időszak az, ami alatt a kamatokat vissza kell fizetni.
| c) Lejárati időszak az, ami alatt a kölcsönt kamataival együtt vissza kell fizetni.
13. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A kölcsön és kamattörlesztés módját és ütemezését azért kell rögzíteni,..."
| a) mert ez a szerződő felek érdeke.
| b) mert ez az állam érdeke.
| c) mert az annuitásos konstrukció esetén ez előírás.
| d) mert adóvonatkozásai lehetnek.
14. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik tartozik a finanszírozás egyéb költségeihez!
| a) A kölcsön szervezésének egyszeri díja.
| b) Kamat.
| c) Értékelési költség.
| d) Nyilvántartási költség.
| e) Tulajdonbiztosítási költség.
| f) Tőketörlesztés.
| g) Biztosítási díj.
| h) Ütemezés előtti törlesztés díja.
15. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a változtatható kamatozás jelzáloghitelek bevezetésének okaira!
| a) Az infláció által kiváltott nominális kamatláb-ingadozások a hosszú lejárati idő miatt pontosan előre jelezhetők, ezért nem jelentenek kockázatot.
| b) Jelentős infláció, és inflációs ingadozás.
| c) Az infláció hatással van a nominális kamatlábak nagyságára és változásának mértékére, ezáltal a jelzáloghitelek kamataira.
| d) Az infláció által kiváltott nominális kamatláb-ingadozások a hosszú lejárati idő miatt nem becsülhetők előre, ezért kockázatot jelentenek.
16. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a változó kamatozású és fokozatosan növekvő részletű kölcsönökre!
| a) Kisebb kezdeti, de fokozatosan növekvő jövedelemmel rendelkezőknek ajánlott.
| b) Magas kezdeti jövedelemmel rendelkezőknek ajánlott.
| c) A törlesztőrészlet a futamidő során egyre növekszik.
| d) A törlesztőrészlet a futamidő során egyre csökken.
| e) A kamatterhek nem jelentősek.
| f) Jelentős kamatteher.
| g) A változó kamatozás miatt nem kockázatos.
| h) A változó kamatozás miatt kockázatos.
17. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik az infláció mértéke szerint változó kamatozású kölcsönökre!
| a) Az adóst védi az inflációs veszteséggel szemben.
| b) A hitelezőt védi az inflációs veszteséggel szemben.
| c) A törlesztőrészletek túl gyors ütemben növekedhetnek, ezért az adós védelme érdekében maximálják azokat.
| d) A maximált törlesztőrészletek feletti részeket hozzáadják az eredeti alapösszeghez, ami tovább növeli az adósságot és a kamatokat.
18. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik az újratárgyalt vagy görgetett kamatozású kölcsönökre!
| a) A kamatlábak és törlesztőrészletek változtatása 1-2 évente történik, újratárgyalás, új szerződés alapján.
| b) A kamatlábak és törlesztőrészletek változtatása 3-5 évente történik, újratárgyalás, új szerződés alapján.
| c) Az újratárgyalás feltételeit nem szükséges rögzíteni, mert ennél a konstrukciónál nincs kockázat.
| d) Az újratárgyalás feltételeit előre kell rögzíteni, mert enélkül a kockázat felbecsülhetetlenné válik.
19. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a közvetlenül az eladó és vevő közötti jelzáloghitel jogviszony jellemzőire!
| a) A vevő saját váltót állít ki az eladóra.
| b) A vevő saját váltót állít ki a bankra.
| c) Ha a vevő nem teljesíti a fizetési feltételeket az eladó a jelzálogon érvényesítheti követelését.
| d) Ha a vevő nem teljesíti a fizetési feltételeket a bank a jelzálogon érvényesítheti követelését.
| e) A követelést vagy csak a tartozás mértékében lehet érvényesíteni, vagy a bank tulajdonába kerül az ingatlan.
| f) A követelést vagy csak a tartozás mértékében lehet érvényesíteni, vagy visszakerül a volt eladó tulajdonába az ingatlan.
20/A. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a speciális jelzáloghitelek jellemzőire!
| a) Előre meghatározott idő után a teljes vételárat kifizeti az adós, amit az eladáskor állapítanak meg és a fizetés napján esedékes ár a vételár. A futamidő közben csak a kamatokat fizeti az adós.
| b) Előre meghatározott idő után a teljes vételárat kifizeti az adós, amit a fizetés napján állapítanak meg. A futamidő közben csak a kamatokat fizeti az adós.
| c) A végső fizetés időpontjáig csak kamatot fizet az adós, majd az eladás napján ezeket az összegeket levonják az eladási árból és a maradékot kifizeti az adós.
| d) A végső fizetés időpontjáig egyenlő törlesztést és kamatot is tartalmazó részleteket fizet az adós, majd az eladás napján ezeket a részleteket levonják az eladási árból és a maradékot kifizeti az adós.
| e) A hitellel terhelt ingatlant újabb hitel fedezetére is bevonják, ha a régebbi kölcsönt már törlesztették és az ingatlan elbírja az újabb hitelt. A nagyobb kockázat miatt a kamatok is magasabbak.
20/B. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a speciális jelzáloghitelek jellemzőire!
| a) A hitellel terhelt ingatlan csak akkor vonható be újabb hitel fedezetére, ha arra az állam engedélyt ad.
| b) Az ingatlan eladása és ezzel együtt a lízingje, ha a befektetőnek a lízing jövedelmezőbb, mint a hitel.
| c) Osztott értéknövekedésű kölcsön, amikor a hitelező részesül az ingatlan eladásának árbevételéből.
| d) Osztott értéknövekedésű kölcsön, amikor a hitelező részesül az ingatlan működési jövedelméből.
| e) Megállapodás alapján a hitelező részesül a működési jövedelmekből.
| f) Az eladáskor az eladó nem egyenlíti ki jelzálogtartozását, ha e kölcsön feltételei kedvezőbbek, ilyenkor a vevő jelzáloghitelt vesz fel az eladótól és az eladó a vevő által fizetett részletekből fizeti a saját tartozását.
21. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a Bauspar modell jellemzőire!
| a) Németországban terjedt el.
| b) A kölcsönöket kölcsönalapból folyósítják.
| c) A kölcsönöket bank folyósítja.
| d) A kölcsönalap az előtakarékosságokból, a betétek utáni kamatokból, a már folyósított kölcsönök után fizetett kamatokból és törlesztésekből, az állami hozzájárulásokból áll.
| e) Új tagok belépésével az alap önfenntartóvá válik.
| f) Nem szabják meg, hogy mekkora összeget kell előtakarékoskodás címén befizetni.
| g) Általában megszabják, hogy a felvenni kívánt hitel hány százalékát kell előtakarékoskodással felhalmozni.
| h) A modell lehetővé teszi, hogy a betétek és kölcsönök fix kamatozásúak legyenek.