KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: I. modul: Ingatlanbefektetések

4. lecke: Az ingatlanbefektetések pénzáramlásai II.

| Tananyag: Ingatlanbefektetések pénzügyei = Jegyzet 16-21. oldal.
Tevékenységek
Tanulja meg a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát és számításának menetét! Tanulja meg az általános tőkésítési ráta számításának menetét! Tanulja meg a vagyon-osztalék ráta számításának menetét! Tanulja meg a direkt összehasonlításon alapuló módszer lényegét! Tanulja meg a költség-módszer lényegét! Tanulja meg a jövedelem-módszer lényegét! Tanulja meg a diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevését! Tanulja meg a nettó jelenérték módszer lényegét! Tanulja meg a nettó jelenérték módszerrel kapott eredmények értékelését! Tanulja meg a belső megtérülési rátán alapuló módszer lényegét! Tanulja meg a belső megtérülési rátán alapuló módszerrel kapott eredmények értékelését! Tanulja meg az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatot! Sorolja fel a kockázatokkal szembeni befektetői magatartástípusokat, tanulja meg jellemzőiket! Tanulja meg a hatékony piac kritériumait! Határozza meg a spekulánsok szerepét a hatékony piac létrejöttében! Sorolja fel az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait!
Követelmények
Felsorolásból ki tudja választani a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát. Felsorolásból ki tudja választani a bruttó jövedelem sokszoros számításának menetét. Felsorolásból ki tudja választani az általános tőkésítési ráta számításának módját. Felsorolásból ki tudja választani a vagyon-osztalék ráta számításának módját. Felsorolásból ki tudja választani a direkt összehasonlításon alapuló módszer lényegét. Felsorolásból ki tudja választani a költség-módszer lényegét. Felsorolásból ki tudja választani a jövedelem-módszer lényegét. Felsorolásból ki tudja választani a diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevését. Felsorolásból ki tudja választani a nettó jelenérték módszer lényegét. Felsorolásból ki tudja választani a nettó jelenérték módszerrel kapott eredmények értékelését. Felsorolásból ki tudja választani a belső megtérülési rátán alapuló módszer lényegét. Felsorolásból ki tudja választani a belső megtérülési rátán alapuló módszerrel kapott eredmények értékelését. Felsorolásból ki tudja választani az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatot. Felsorolásból ki tudja választani a kockázatokkal szembeni befektetői magatartástípusok jellemzőit. Felsorolásból ki tudja választani a hatékony piac kritériumait. Felsorolásból ki tudja választani a spekulánsok szerepét a hatékony piac létrejöttében. Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait.

| Önellenőrző feladatok
1/A. Válassza ki a következő felsorolásból a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát és számításának menetét!
| a) Az ár és a várható bruttó első évi bevétel hányadosa.
| b) A várható bruttó első évi bevétel és az ár hányadosa.
| c) A potenciális teljes bevétel és az eladási ár hányadosa.
1/B. Jelölje meg az alábbiak közül a helyes állítást!
| a) A bruttó jövedelem sokszoros megmutatja, hogy hány év alatt térül meg a befektetés.
| b) A bruttó jövedelem sokszoros megmutatja, hogy az ingatlan eladójának hány év alatt térül meg a vételár.
2. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "Az általános tőkésítési ráta..."
| a) a teljes befektetési érték és a nettó éves működési bevételek hányadosa.
| b) a nettó éves működési bevételek és a teljes befektetési érték hányadosa.
| c) a nettó havi működési bevételek és az induló befektetési érték hányadosa.
3. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A vagyon-osztalék ráta...."
| a) az adózás előtti első évi bevétel és teljes befektetési érték aránya.
| b) az adózás előtti első havi bevétel és a teljes befektetési érték aránya.
| c) az adózás előtti első évi bevétel és a futamidő végi befektetési érték aránya.
4. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy...."
| a) az ingatlan értékét nemrég eladott, hasonló ingatlanok árait figyelembe véve becsli.
| b) az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján becsli.
| c) az ingatlan értékét a cash-flow-ból vezeti le.
5. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A költség - módszer lényege, hogy...."
| a) az ingatlan értékét kizárólag a jelenlegi építési költségek alapján becsli.
| b) az ingatlan értékét kizárólag az ingatlan állapota és elhelyezkedése alapján becsli.
| c) az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján, valamint az ingatlan állapotát és helyét figyelembe véve annak mostani felépítése alapján becsli.
6. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A jövedelem - módszer lényege, hogy...."
| a) a várható nettó kiadások összegét diszkontálva állapítja meg az ingatlan értékét.
| b) a várható nettó jövőbeli pénzáramlások összegét egy megfelelő tőkésítési rátával diszkontálva állapítja meg az ingatlan értékét.
| c) az eladáskor várható bevételt arányosítva az eladáskor várható költségekkel számítja ki az ingatlan értékét.
7. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevése, hogy...."
| a) az ingatlanbefektetés értéke nagyobb, mint a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke.
| b) az ingatlanbefektetés értéke kisebb, mint a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke.
| c) az ingatlanbefektetés értéke egyenlő a jövőbeni pénzáramlások jelenértékével.
8. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A nettó jelenérték módszer lényege, hogy...."
| a) a jövőbeni pénzáramlásokat olyan megtérülési rátákkal diszkontálják, amelyek nem veszik figyelembe a befektetés kockázatosságát.
| b) a jövőbeni pénzáramlásokat olyan megtérülési rátákkal diszkontálják, amelyek a befektetések feltételezett kockázatosságát is figyelembe veszik.
| c) csak a befektetett összeget kell diszkontálni, mivel ez jelenti a legnagyobb kiadást.
9. A megfelelő válaszok megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A nettó jelenérték módszerrel kapott eredményt..."
| a) el kell fogadni akkor, ha a jövőbeli bevételek jelenértéke meghaladja a kiadások jelenértékét.
| b) el kell fogadni akkor, ha a jövőbeli bevételek jelenértéke nem haladja meg a kiadások jelenértékét.
| c) el kell utasítani akkor, ha a kiadások jelenértéke meghaladja a jövőbeli bevételek jelenértékét.
| d) el kell utasítani akkor, ha a kiadások jelenértéke kisebb, mint a jövőbeli bevételek jelenértéke.
10. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A belső megtérülési rátán alapuló módszer lényege, hogy...."
| a) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke nagyobb, mint a befektetés tényleges jelenértéke.
| b) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke kisebb, mint a befektetés tényleges jelenértéke.
| c) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke egyenlő a befektetés tényleges jelenértékével.
11. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot! "A belső megtérülési ráta módszerrel kapott eredményt..."
| a) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta magasabb, mint a hasonló kockázatú befektetések hozama.
| b) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta kisebb, mint a hasonló kockázatú befektetések hozama.
| c) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta egyenlő a hasonló kockázatú befektetések hozamával.
12. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely igaz az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatra!
| a) A magas hozam magas kockázattal párosul.
| b) A magas hozam alacsony kockázattal párosul.
| c) A kockázatmentes befektetéseknek is lehet változó a hozama.
| d) A kockázatmentes befektetéseknek mindig ugyanakkora a hozama.
| e) A kockázat növekedésével arányosan csökken az elvárt hozam.
| f) A kockázat növekedésével arányosan nő az elvárt hozam.
13. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek NEM vonatkoznak a befektetői magatartástípusok jellemzőire!
| a) A befektetők nagy része kerüli a nagy kockázatok vállalását, mert a nagy veszteség többet árthat az általános jólétének, mint amennyit a nagy nyereség hozzáadhat.
| b) A befektetők teljes mértékben elutasítják az ingatlanbefektetéseket, azok magas hozama miatt.
| c) A befektetők egy része a kockázatos lehetőségeket kedveli.
| d) A befektetők egy része a kockázatmentes befektetéseket preferálja.
| e) A befektetők kedvelik az ingatlanbefektetéseket, azok magas kockázata miatt.
| f) Ha a nagyobb kockázat nem járna nagyobb hozammal, akkor vállalása irracionális lenne.
14. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik NEM a hatékony piac kritériuma!
| a) Az adásvétel tárgyaival kapcsolatos információk mely köre jut el a piac szereplőihez.
| b) Az információk milyen gyorsan jutnak el a piac szereplőihez.
| c) Az árak milyen érzékenyen reagálnak az új információkra.
| d) Az elvárt hozamok és az eltérő kockázatok közötti összefüggések a viszonylag hatékony piacokon érvényesülnek legjobban.
| e) Az információkhoz bizonyos felhasználók hamarabb hozzájutnak.
15. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek NEM vonatkoznak a spekulánsok szerepére a hatékony piac létrejöttében!
| a) A spekulánsok figyelik az árak alakulását, ahol a piaci viszonyok nem tükrözik az általuk birtokolt információkat, ott eladással vagy vásárlással próbálnak haszonhoz jutni.
| b) Változtatják a keresleti és kínálati viszonyokat.
| c) A spekulánsok szerepe az ingatlanpiacon nem értelmezhető, hiszen nem gyakorolnak hatást a piaci egyensúlyra.
| d) Fellendítik az ingatlanpiac forgalmát, likvidebbé teszik az árukat.
| e) A piac hatékonysága szempontjából hasznos a spekulánsok tevékenysége.
16. Jelölje meg az alábbi felsorolásból az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait!
| a) Üzleti kockázat, vagyis a gazdasági körülmények változásából adódó kockázat.
| b) A rendkívüli értékcsökkenés kockázata.
| c) Az áruk egymáshoz viszonyított árarányának változásai.
| d) Inflációs veszteség.
| e) Az adócsökkenés kockázata.
| f) A kölcsönök visszafizethetőségének kockázata.